L'amortissement du meublé se déduit sans jamais créer de déficit

C'est la règle qui explique à la fois l'intérêt du réel BIC et sa limite : l'amortissement réduit le résultat jusqu'à zéro, pas en dessous, et l'excédent se reporte sans limite de temps.

La location meublée non professionnelle est traitée dans la plupart des articles comme un avantage fiscal. C’est un régime, pas un avantage : il produit ses effets parce que la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal, et que les activités commerciales amortissent leurs immobilisations. Encore faut-il en connaître les conditions d’accès, les obligations réelles et le sort des amortissements à la revente — trois points sur lesquels la matière a bougé récemment.

Ce qui fait un meublé

Le critère est légal, pas commercial. L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments exigés est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Un logement partiellement équipé n’est pas un meublé « allégé » : c’est une location nue, avec le bail, le préavis et la fiscalité de la location nue. La requalification est un risque réel, et elle emporte l’ensemble du régime.

Non professionnel ou professionnel : ce n’est pas une option

Le 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts pose deux conditions cumulatives pour être loueur en meublé professionnel : les recettes annuelles tirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder un seuil fixé par ce texte — 23 000 € — et elles doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Les deux conditions doivent être remplies ensemble. Un foyer dont les recettes meublées dépassent le seuil mais restent inférieures à ses salaires demeure non professionnel. Le statut se constate chaque année, il ne se choisit pas et ne se demande pas.

Les conséquences du basculement sont larges : affiliation au régime social des travailleurs indépendants en lieu et place des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, imputation des déficits sur le revenu global, et surtout régime des plus-values professionnelles à la revente au lieu du régime des plus-values des particuliers.

Micro-BIC : trois seuils, et pourquoi nous ne les recopions pas

La location meublée ne relève plus d’un seuil unique de micro-BIC. Le législateur distingue désormais la location meublée de longue durée, le meublé de tourisme classé et le meublé de tourisme non classé, avec des plafonds de recettes et des taux d’abattement propres à chaque catégorie.

Ces montants ont été modifiés par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, après avoir déjà été retouchés par la loi de finances précédente. Sur un point réformé deux fois en deux ans, recopier un chiffre serait le meilleur moyen de publier une erreur : les valeurs applicables à une année d’imposition donnée se lisent dans l’article 50-0 du code général des impôts sur Légifrance, ou dans la rubrique dédiée d’impots.gouv.fr.

Ce qui ne change pas : l’abattement du micro-BIC est représentatif de toutes les charges. Aucune dépense n’est déductible en plus, et aucun amortissement n’est possible. Le dépassement du plafond fait basculer au réel.

Le réel BIC : la mécanique de l’amortissement

Au régime réel, le résultat imposable est le loyer encaissé diminué des charges d’exploitation et des dotations aux amortissements. C’est cette seconde catégorie qui distingue le meublé du foncier : elle constate comptablement l’usure du bien sans qu’aucune somme ne sorte du compte.

Trois règles gouvernent le calcul.

Le terrain ne s’amortit pas. La quote-part du prix correspondant au terrain doit être isolée et sort de la base amortissable. Cette ventilation se documente à l’acquisition et vaut pour toute la durée de détention.

L’amortissement se fait par composants. Le bâti n’est pas amorti d’un bloc mais décomposé — gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements — chaque composant recevant une durée d’usage propre. Le mobilier et les équipements suivent leurs propres durées, plus courtes.

Base amortissable = prix de revient de l’immeuble − valeur du terrain.

Dotation annuelle d’un composant = valeur du composant ÷ sa durée d’usage, en années.

Dotation totale de l’exercice = somme des dotations de chaque composant, mobilier compris.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit. C’est la règle centrale, posée par le 2 du II de l’article 39 C du code général des impôts : pour un bien loué par une personne physique, la dotation admise en déduction d’un exercice est plafonnée à la différence entre le loyer acquis et les autres charges afférentes au bien. La fraction qui excède ce plafond n’est pas déductible de l’exercice. Elle n’est pas perdue pour autant — elle est reportable sur les résultats des exercices suivants, dans la même limite, sans que le texte lui fixe de terme.

D’où un effet souvent mal décrit : le réel BIC ne « supprime » pas l’impôt, il le décale. Tant que les dotations reportées ne sont pas épuisées, le résultat imposable reste faible ou nul ; une fois épuisées, il redevient pleinement imposable.

Les frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments, commission — ouvrent une option : soit ils sont déduits immédiatement en charges, soit ils sont incorporés au prix de revient et amortis avec lui. L’option est exercée une fois, à l’entrée du bien à l’actif.

Les obligations, qui ne sont pas facultatives

Obligation	Ce qu’elle implique
Déclaration de début d’activité	Formalité au guichet unique des formalités des entreprises tenu par l’INPI, dans les jours suivant le début d’activité ; elle donne lieu à l’attribution d’un SIRET
Comptabilité	Comptabilité d’engagement au réel, avec bilan, compte de résultat et tableau des amortissements
Déclaration annuelle	Liasse 2031 et ses annexes, en plus de la déclaration de revenus
Cotisation foncière des entreprises	Due au titre de l’article 1447 du code général des impôts, sous réserve des exonérations de l’article 1459
TVA	La location meublée est exonérée de TVA par l’article 261 D, 4° du code général des impôts, sauf exercice d’une activité para-hôtelière remplissant les conditions de services fixées par ce texte

Deux précisions utiles. L’ancienne majoration du bénéfice imposable applicable aux non-adhérents d’un organisme de gestion agréé a été supprimée par étapes et ne s’applique plus : l’adhésion à un OGA relève désormais du seul choix de gestion — l’année de sa disparition complète se vérifie sur impots.gouv.fr avant toute décision. Et le régime de TVA de la para-hôtellerie a fait l’objet de retouches successives portant sur la nature et le nombre de services rendus : ses conditions se lisent dans la version en vigueur de l’article 261 D.

Le point qui a changé : les amortissements à la revente

Historiquement, le loueur en meublé non professionnel relevait à la cession du régime des plus-values immobilières des particuliers de l’article 150 U du code général des impôts, sans que les amortissements déduits pendant la détention viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul. Cet écart entre l’avantage à la détention et la neutralité à la revente était la particularité la plus commentée du régime.

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 est revenu sur ce point en prévoyant la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession, avec un champ d’exceptions propre. La mesure vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sans considération de la date de mise en location du bien. Le mécanisme exact, les biens concernés et les exclusions doivent être lus dans le texte en vigueur avant toute cession : c’est le paramètre qui déplace le plus le résultat d’une opération sur sa durée totale.

Rappelons par ailleurs que l’exonération de plus-value liée à la durée de détention obéit à deux compteurs distincts : vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Les cadences d’abattement figurent aux articles 150 VC du code général des impôts et L. 136-7 du code de la sécurité sociale.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 19 septembre 2026 et ont été relues article par article à leur source à cette date.

Article 155, IV, 2 du code général des impôts : conditions cumulatives du loueur en meublé professionnel, seuil de 23 000 €. Sur Légifrance et au BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10.
Article 50-0 du code général des impôts : régime micro-BIC, plafonds et abattements, y compris les catégories propres aux meublés de tourisme. Sur Légifrance.
Article 39 C, II, 2 du code général des impôts : plafonnement de la déduction des amortissements des biens loués et report de la fraction non déduite sur les exercices suivants. Sur Légifrance, et au BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.
Articles 1447 et 1459 du code général des impôts : cotisation foncière des entreprises.
Article 261 D, 4° du code général des impôts : exonération de TVA de la location meublée et conditions de la para-hôtellerie.
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, et loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84, pour la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value des cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Sur Légifrance.
service-public.gouv.fr, fiche « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière » : cadences d’abattement pour durée de détention et réintégration des amortissements en location meublée non professionnelle.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : définition et équipement du logement meublé.
impots.gouv.fr : liasse 2031 et sa notice, rubrique location meublée. formalites.entreprises.gouv.fr pour la déclaration de début d’activité.

Le meublé est le segment de la fiscalité locative qui a le plus bougé depuis 2023. Aucun chiffre lu ici ne dispense de vérifier la version applicable à l’année d’imposition concernée. Cette page est relue après chaque loi de finances.