La procédure d'impayé commence par un commandement de payer, pas par une assignation

Un loyer impayé n’ouvre pas une procédure unique mais une succession d’étapes dont chacune conditionne la suivante. L’ordre n’est pas indicatif : un bailleur qui assigne sans avoir fait délivrer de commandement de payer se prive du mécanisme le plus rapide dont il dispose, et se retrouve à demander au juge de prononcer la résiliation du bail au lieu de lui faire constater qu’elle est acquise. La différence se compte en mois.

La chronologie

Étape	Acte	Délai	Texte
1	Relance amiable, mise en demeure, information de la caution	Aucun délai imposé	—
2	Signalement à l’organisme payeur si le locataire perçoit une aide au logement	Dans le délai fixé par le texte, à compter de la constitution de l’impayé	CCH, art. L. 824-1, L. 824-2 et R. 824-4
3	Commandement de payer visant la clause résolutoire, par commissaire de justice	Six semaines ; le bail est résilié de plein droit si le commandement reste infructueux	Loi n° 89-462, art. 24, I
4	Signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par le commissaire de justice	Concomitant ; le bailleur personne morale ne peut assigner qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine	Loi n° 89-462, art. 24, I et II
5	Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au représentant de l’État	Six semaines au moins avant l’audience, à peine d’irrecevabilité	Loi n° 89-462, art. 24, III
6	Jugement : constat de la résiliation, ou délais de paiement, qui suspendent la clause	Délais de paiement dans la limite de trois ans	Loi n° 89-462, art. 24, V et VII
7	Signification du jugement, puis commandement de quitter les lieux	Deux mois après le commandement	CPCE, art. L. 412-1
8	Concours de la force publique	Sur réquisition, après le délai	CPCE, art. L. 153-1

Le délai attaché au commandement de payer et celui de la notification préfectorale ont été ramenés de deux mois à six semaines par l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Ils se lisent dans la version en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : c’est le paramètre le plus susceptible d’avoir changé depuis la rédaction de cette page. Pour un bail conclu avant l’entrée en vigueur de ce texte, le délai stipulé dans la clause résolutoire doit être vérifié avant toute délivrance d’acte.

Étape 1 : ce qui se fait avant l’acte

La phase amiable n’est pas une politesse, c’est la phase la plus efficace. Trois gestes en font l’essentiel.

Écrire, daté et conservé. Une relance écrite avec accusé de réception établit la date de constitution de l’impayé, qui sert de point de départ à tout le reste.

Prévenir la caution immédiatement. L’acte de cautionnement suit son propre régime — étendue, durée, caution simple ou solidaire — et tarder à informer la caution affaiblit la position du bailleur. L’article 24, I impose par ailleurs, lorsque le bail est assorti d’un cautionnement, que le commandement de payer soit signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire.

Proposer un plan d’apurement écrit. Un échéancier signé, précisant le montant de l’échéance courante et celui du rattrapage, règle une large part des situations sans acte de commissaire de justice. Il n’interrompt pas la possibilité d’agir si le plan n’est pas tenu.

Étape 2 : le signalement à l’organisme payeur

Lorsque le locataire perçoit une aide personnelle au logement, ce sont les articles L. 824-1 et L. 824-2 du code de la construction et de l’habitation qui imposent au bailleur de signaler l’impayé à l’organisme payeur — caisse d’allocations familiales ou caisse de mutualité sociale agricole. L’article R. 824-4 du même code définit le moment où l’impayé est constitué et le délai dans lequel le dossier doit être transmis. Le maintien de l’aide est ensuite subordonné à la mise en place d’un plan d’apurement ou à la saisine du fonds de solidarité pour le logement.

Ne pas signaler n’aide personne : le bailleur perd le mécanisme qui peut maintenir une partie du revenu, et le locataire perd son aide.

Étape 3 : le commandement de payer

C’est l’acte pivot. Il est délivré par un commissaire de justice — profession issue de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires — et il vise expressément la clause résolutoire du bail. Son contenu est encadré : décompte de la dette distinguant loyers et charges, mention du délai imparti, information du locataire sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et mention des coordonnées de l’ADIL du département.

Si le commandement reste infructueux à l’expiration du délai de six semaines, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. Le juge n’a plus qu’à le constater, ce qui est une opération beaucoup plus rapide que de lui demander de prononcer la résiliation judiciaire.

Le même article 24, I charge le commissaire de justice de signaler le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, l’article 24, II lui interdit d’assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine.

Encore faut-il que le bail comporte une clause résolutoire. En son absence, seule la voie judiciaire classique est ouverte, et le juge apprécie la gravité du manquement.

Étape 5 : l’assignation

L’assignation est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent en matière de baux d’habitation. À peine d’irrecevabilité de la demande, elle est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience — ce délai permet la réalisation d’un diagnostic social et financier versé au débat.

Le bailleur demande alors, selon le cas, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement des sommes dues, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Étape 6 : les délais de paiement du juge

L’article 24, V permet au juge d’accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans. Pendant leur cours, l’article 24, VII prévoit que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus : si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. S’il ne le respecte pas, la résiliation reprend son cours.

C’est le point sur lequel les délais réels s’écartent le plus des délais théoriques. Un bailleur qui construit son plan de trésorerie sur la seule chronologie procédurale sous-estime la durée possible.

Étapes 7 et 8 : l’exécution

Le jugement est signifié, puis un commandement de quitter les lieux est délivré. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de ce commandement, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut réduire ou proroger ce délai dans les conditions des articles L. 412-2 à L. 412-4.

S’y ajoute la trêve hivernale : l’article L. 412-6 du même code interdit toute mesure d’expulsion non exécutée pendant une période courant du 1er novembre au 31 mars, sous réserve des exceptions que ce texte énumère.

Si le concours de la force publique est refusé ou reste sans réponse, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État et obtenir réparation du préjudice résultant du refus, sur le fondement de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution. Les modalités d’évaluation de cette réparation et la démarche à suivre auprès du préfet ont été précisées par le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025.

Prévenir : les trois dispositifs, et ce qui ne se cumule pas

La caution. L’acte de cautionnement obéit à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Point essentiel : le bailleur ne peut pas cumuler un cautionnement avec une assurance garantissant les risques de loyers impayés, sauf dans les cas que ce même article prévoit, notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Cumuler hors de ces cas expose le bailleur à voir le cautionnement privé d’effet.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite pour le bailleur, soumise à des conditions d’éligibilité tenant au locataire et au logement, et délivrée avant la signature du bail. Elle relève du même régime de non-cumul que la caution.

L’assurance loyers impayés, souscrite par le bailleur auprès d’un assureur, est un contrat d’assurance : sa prime s’exprime en pourcentage des sommes quittancées, et ses conditions particulières fixent le taux d’effort maximal exigé du locataire, les pièces du dossier, le délai de carence, la franchise, le plafond et la durée d’indemnisation, ainsi que le délai de déclaration du sinistre — c’est ce dernier point qui fait perdre le bénéfice de la garantie le plus souvent, un bailleur ayant relancé pendant des mois avant de déclarer.

La prime d’assurance couvrant le risque de loyers impayés est déductible au régime réel foncier au titre de l’article 31 du code général des impôts, et charge d’exploitation au réel BIC. Elle ne l’est pas séparément dans les régimes forfaitaires.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 19 septembre 2026 et ont été relues article par article à leur source à cette date.

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, sur Légifrance : commandement de payer et délai de six semaines, signification à la caution dans les quinze jours et signalement à la CCAPEX (I), délai de deux mois opposé au bailleur personne morale (II), notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience à peine d’irrecevabilité (III), délais de paiement dans la limite de trois ans (V), suspension des effets de la clause résolutoire (VII). Ces délais résultent de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
• Articles L. 824-1, L. 824-2 et R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation : signalement de l’impayé à l’organisme payeur d’une aide personnelle au logement, constitution de l’impayé et délai de transmission.
• Article 22-1 de la loi n° 89-462 : cautionnement et règle de non-cumul avec une assurance de loyers impayés.
• Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 à L. 412-4 (délai de deux mois après commandement de quitter les lieux, que le juge peut réduire ou supprimer), L. 412-6 (trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars) et L. 153-1 (concours de la force publique), complété par le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025. Sur Légifrance.
• service-public.fr : fiches « Loyer impayé » et « Expulsion du locataire », mises à jour à chaque réforme.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite et gratuité de l’accompagnement, pour le bailleur comme pour le locataire.
• Action Logement pour les conditions de la garantie Visale.

Cette page décrit une procédure générale. Elle ne traite aucune situation individuelle et ne remplace pas la lecture du bail, qui conditionne l’existence même de la clause résolutoire.